Regels en Wetten

Start
Omhoog
Werkgebied
Historie
Regels en Wetten

 

Juridische ins en outs bij onroerend goed aankooptransacties In Hongarije.
© MAHOG Kft 2002 - 2003 - 2004 - 2005 -2006 - 2007 - 2008 - 2009 - 2010.
Alle rechten voorbehouden. Niets uit dit artikel mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enigerlei vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van MAHOG Kft
 of Dr. Csaba Rumi.

In verband met de lengte van dit artikel, hebben we de diverse onderwerpen eruit op een rijtje gezet van 1 t/m 10.
U kunt zelf d.m.v. het doorkliksysteem bepalen welk punt er van voor u van belang is.

De volgende onderwerpen komen aan bod:

  1. Een beetje rechtsgeschiedenis
  2. Hoe luidt de huidige rechtsgeldige regeling en welke documenten zijn er nodig.
  3. Wat is de rol van de makelaar en hoe is de controle hierop. Wat is de rol van de advocaat en die van de notaris.
  4. Wat is mogelijk en wat niet? Welke soorten onroerend goed kan men als buitenlander verwerven en welke niet.
  5. De inschrijving in het kadaster.
  6. Aankoop van agrarische grond.
  7. Erfrecht.
  8. Belastingen en andere heffingen.
  9. Hongarije en de EU.
  10. Veel gehoorde / gelezen (onjuiste) beweringen + eventuele valkuilen.

1. Een beetje rechtsgeschiedenis.
Sinds de hervormingen van 1989, na de omwenteling  (“val van de muur”) is er een enorme hoeveelheid nieuwe wetten aangenomen in Hongarije, die het  communistische systeem afbouwden en daarmee de basis legden voor een nieuw, op democratie en vrijemarkteconomie gebaseerd maatschappelijk systeem.
Allereerst was daar de in 1989 aangenomen en ook nu nog rechtsgeldige wet op de bescherming van buitenlandse investeringen in Hongarije.  Deze zegt, dat investeringen van buitenlanders in Hongarije – waaronder inbegrepen de aanschaf van onroerende goederen – door de staat worden beschermd.
Dit is uiteraard een zeer belangrijke en essentiële voorwaarde vooraf bij de aanschaf van onroerend goed.
Een regeringsbesluit uit 1991 verbond de aanschaf van onroerend goed door niet Hongaarse staatsburgers aan toestemming van het Ministerie van Financiën.
Dit proces tot aanschaf ging destijds nog moeizaam en zeer vaak werd het verzoek tot aanschaf van bezit door buitenlanders door dit Ministerie afgewezen. Er bestond indertijd ook nog  geen mogelijkheid tot beroep tegen zo’n weigering van het ministerie.
Door de aard van deze wetgeving ging de ontwakende onroerend goed markt en de aandacht van de buitenlanders zich richten op juist de mazen in het net.
Hoe probeerden de buitenlanders de regels te omzeilen? Door het in Hongarije oprichten van economische vennootschappen. (in eerste instantie B.V.-tjes.)  Als buitenlandse eigenaar, maar tevens als lid van een in Hongarije geregistreerde rechtspersoon, kon men dan zonder problemen het gewenste huis kopen.
Deze 8 jaar durende praktijk liet diepe sporen na in het algemeen denken. Ook heden ten dage word ik geconfronteerd met het feit dat sommige van mijn klanten ervan overtuigd zijn dat dit de enige manier is om in Hongarije bezit te verwerven.
Zoals in het volgende hoofdstuk duidelijk zal worden, is voor de aankoop van een woning sinds 1996 de oprichting van een BV niet meer noodzakelijk.

2. Hoe luidt de huidige rechtsgeldige regeling en welke documenten zijn er nodig.
De koopprocedure en het kadaster.
Buitenlandse staatsburgers  kunnen,  zoals reeds aangegeven, sedert 01.05.2009 alle onroerende zaken - met uitzondering van landbouwgrond – kopen onder gelijke voorwaarden als voor Hongaarse staatsburgers gelden.  De Hongaarse vastgoedmarkt is dus – met uitzondering van de onder de Landbouwwet vallende objecten – volledig geliberaliseerd ,zowel wat betreft het materiële recht als wat betreft het procesrecht.
Gezien het feit dat het meest typische van de verkrijging van het eigendomsrecht de koop is, worden verder de belangrijkste elementen van dit soort contract uiteengezet.
In Hongarije geldt voor de verkoop en koop van onroerende zaken een schriftvereiste met andere woorden er dient een schriftelijk contract te worden opgesteld. Naast het koopcontract is registratie van de wijziging van de eigenaar nodig voor overdracht van het eigendomsrecht.
Voor de registratie is het noodzakelijk  dat  het  koopcontract door een advocaat of notaris is opgesteld. In Hongarije worden de koopcontracten in het algemeen door advocaten opgesteld en gecontrasigneerd. Meestal leggen partijen hun afspraken vast in een voorlopig koopcontract, waarna de definitieve koopovereenkomst wordt opgesteld. Ook  bij dit voorlopig koopcontract is het verplicht dit op schrift te stellen, maar dit contract hoeft niet door een advocaat of notaris te worden gewaarmerkt dus kan door de partijen zelf of door de makelaar worden opgesteld.
De taken van de advocaat zijn gelijk aan die van de Nederlandse notaris. Tot zijn taken behoren de volgende activiteiten: de controle op de registratie van het object, het opstellen van de koopovereenkomst en het geven van gedetailleerde uitleg aan  partijen betreffende hun rechten en verplichtingen in verband met de juridische transactie.
Bij het sluiten van de koopovereenkomst controleert de advocaat nogmaals de registratie van het object en de identiteit  van de contracterende partijen. Daarom is het belangrijk een identiteitsbewijs – paspoort of rijbewijs – op de afspraak voor het sluiten van het contract mee te nemen. Voor vertaling van het contract draagt de advocaat of een aparte tolk zorg. Verder is het de  taak van de advocaat om de documenten, na ondertekening, aan het bevoegde Landregistratiekantoor (kadasterbureau) te doen toekomen.

3. Wat is de rol van de makelaar - en hoe is de controle hierop!
Wat is de rol van de advocaat en die van de notaris?
De rol van de makelaar is ongeveer dezelfde als die in Nederland met inbegrip van het opstellen van het voorlopig koopcontract. Als alles is geregeld verzorgt hij bovendien de sleuteloverdracht/oplevering.
Een belangrijk verschil met Nederland is hierbij dat makelaarsactiviteiten volgens de Hongaarse wet alleen mogen worden uitgeoefend door personen die in het bezit zijn van een officieel Hongaars makelaarsdiploma. Zij dienen tevens als makelaar te staan ingeschreven in de provincie waar zij deze activiteiten uitoefenen.  Zij die niet voldoen aan deze voorwaarden, werken dus illegaal!

Controle op de makelaar
Aankoop van een onroerende zaak is altijd – zeker in het buitenland - een kwestie van vertrouwen. Vertrouwen is iets subjectiefs, maar tegelijkertijd zijn er ook talrijke objectieve maatstaven aan te dragen  om  het vertrouwen  een gezonde  basis te geven. Hieronder worden enkele aandachtspunten weergegeven op basis waarvan de mogelijke koper van vastgoed in Hongarije kan bepalen en kan controleren met wie hij contact opneemt en  van wiens diensten hij gebruik maakt .
1. In tegenstelling tot  Nederland is de bemiddeling van onroerende zaken in Hongarije een apart vak én een aan toestemming gebonden activiteit.
2. In Hongarije is alle beroepsmatige economische activiteit - en dus ook de vastgoedbemiddeling – alleen als onderneming te verrichten. Een bedrijf als zodanig beschikt altijd over een belastingnummer, een nummer van inschrijving in het handelsregister, een nummer van het Centraal Bureau voor de Statistiek en  een zetel en is dus volledig controleerbaar.
3. Het is belangrijk dat de klant controleert of de personen die achter vaak zeer klankrijke namen verborgen gaan, ook wèrkelijk voldoen aan de onder punt 1 en 2 genoemde voorwaarden.
4. Deze controle is mogelijk bij de handelsrechtbanken (die naast de provinciale rechtbanken functioneren) waar elke in Hongarije functionerende onderneming staat ingeschreven. De actuele gegevens van de bedrijven zijn middels een  voor iedereen verkrijgbaar uittreksel uit het handelsregister toegankelijk.
5. Dit uittreksel uit het handelsregister (niet te verwarren met een “Kamer van Koophandel”) omvat onder meer de naam van de firma, de zetel, het belastingnummer, het nummer van het Centraal Bureau voor de Statistiek, het nummer in het handelsregister, de economische activiteiten die het bedrijf mag uitoefenen, de gegevens omtrent de eigenaren en de naam van de directeuren.
6. Een persoon die gerechtigd is om te bemiddelen in onroerende zaken beschikt -  zoals reeds in punt 1 vermeld - over een apart diploma,  dat voor de klant op het bemiddelingsbureau ter inzage dient te liggen.
7. In Hongarije is het lidmaatschap van de Handels- en Industriekamer niet verplicht. Men houdt rekening met het feit dat de registratie op Provinciaal niveau door de Handelsrechtbanken wordt gedaan. De echte Vastgoed-firma’s zijn echter lid van de regionaal bevoegde sectie Vastgoed bemiddelaars van de Kamer en als zodanig bij de Kamer te controleren.
8. De bij deze Kamer geregistreerde vastgoed-bemiddelaars zijn gebonden aan zekere ethische regels.  Het is gebleken dat deze regels door diverse "specialisten" in de verkoop van huizen in Hongarije niet worden nagekomen. Te denken is daarbij  aan negatieve opmerkingen over bijv. de nadelige etnische of bevolkingssamenstelling van bepaalde gebieden in Hongarije, de buitengewone armoede van enkele gebieden of provincies en/of roddels over winstopbouw van deelnemers op de markt. Dit soort opmerkingen zijn voornamelijk afkomstig van bovengenoemde zogenaamde “specialisten” en hebben eerder te maken met kwaadaardige, valse concurrentie dan met juiste informatie. Het verdient aanbeveling om op basis van objectieve gegevens uw bemiddelaar in onroerend goed uit te zoeken.

De rol van de advocaat is te vergelijken met de rol van de notaris in Nederland,  d.w.z. alle juridische handelingen die nodig zijn bij aanschaf van onroerend goed door buitenlanders. Hij zorgt o.a. dat alle papieren nodig voor inlevering bij de provincie perfect worden verzorgd en worden ingediend.  Waarna toestemming wordt verkregen, de vorige eigenaar pas zijn geld ontvangt en de nieuwe, (buitenlandse) eigenaar de eigendomspapieren. Ook de opdracht tot overschrijving van e.e.a. in het kadaster. Voor wat betreft Mahog Kft. moge het U duidelijk zijn dat Mahog Kft. voor het afsluiten en ondertekenen van alle contracten die betrekking hebben op onze makelaarsactiviteiten, altijd en uitsluitend gebruikmaakt van de diensten van een onafhankelijke, externe advocaat.
De rol van de notaris is vrij gering: hij/zij verifieert het paspoort van de buitenlandse koper.

4. Wat is mogelijk en wat niet? Welke soorten onroerend goed kan men als buitenlander verwerven en welke niet:

Allereerst dienen de termen “binnengebied” en “periferie” alsmede de term “(land)bouwgrond” te worden gedefinieerd.
  • Het “binnengebied” is een bepaald deel van de gemeentegrond, in het algemeen de historisch gegroeide woonkern alsook de aangebouwde en nog aan te bouwen gebieden. In dit binnengebied kunnen buitenlandse staatsburgers - overeenkomstig hetgeen staat vermeld in het voorgaande hoofdstuk – zonder beperking onroerende zaken kopen, waarbij evenmin een beperking t.a.v. de grootte van het te kopen perceel bestaat.
  • De “periferie van een gemeente” is het gebied dat niet tot het binnengebied (bebouwde kom) behoort en dat in eerste instantie dient voor landbouw, bosbouw en/of buitengewone activiteiten. Uit de bovenstaande wettelijke omschrijving (wet LXXVIII:1997) blijkt de nauwe band die er bestaat tussen de termen “periferie” en “(land)bouwgrond”.
  • “(Land-)Bouwgrond” is namelijk dát deel van de grond in de periferie van de gemeente dat bij het kadaster staat ingeschreven als akker, wijngaard, boomgaard, tuin, weide, weiland (grasland), rietveld, bos, bebost gebied of visvijver.

Dit wil zeggen dat er slechts een klein verschil bestaat tussen de termen “periferie” en “(land)bouwgrond”. De overlapping van de twee juridische begrippen is dusdanig groot dat men als hoofdregel kan stellen dat onroerende zaken gelegen in de periferie vrijwel uitsluitend vallen onder de Wet op de Landbouwgronden. Derhalve is 98% van de onroerende goederen in deze periferie niet door buitenlandse staatsburgers te kopen. Deze regel wordt overigens met de toetreding van Hongarije tot de Europese Unie niet gewijzigd, want dit verbod op de aankoop van landbouwgronden zal nog tot 1 mei 2011 van kracht blijven. In het geval dat (door de lage prijs van de landbouwgronden) deze aankopen door buitenlanders de belangen van de Hongaarse agrariërs zouden schaden, kan dit verbod met nógmaals drie jaar worden verlengd.

Zoals reeds is weergegeven in het deel over Rechtsgeschiedenis, kunnen staatsburgers van de Europese Unie vanaf 01.05.2004 het eigendomsrecht van onroerend zaken op beschermd natuurgebied verkrijgen mits de onroerende zaak niet als landbouwgrond is gekwalificeert. Bij de aanschaf van onroerend zaken op beschermd natuurgebied moet men in acht nemen dat de Hongaarse staat alsmede de lokale gemeenteraad een voorkeursrecht geniet om deze soort onroerende zaak te kopen.

Aangezien de “periferie” en de “(land)bouwgrond” niet dezelfde categorieën zijn, bestaan er zeldzame uitzonderingen waarbij de aankoop van gronden in de periferie door buitenlandse kopers is toegestaan maar waarbij de aankoop dan aan verdere speciale regels onderworpen is.

Zo’n typische uitzondering vormen de als “tanya’s” in de kadasters geregistreerde boerderijtjes. Juridisch zijn dit “voor de landbouwproductie opgerichte woon- en economische gebouwen, gebouwencomplexen met een stuk grond met een maximale grootte van 6000 m2 welk onder het zelfde topografische nummer staat vermeld”. Men dient zich te realiseren dat deze juridische formatie slechts in bepaalde gebieden van Hongarije voorkomt en dat men deze juridische formatie niet moet verwisselen met het traditionele Hongaarse huis met een veranda dat vaak als tanya wordt aangeduid, maar dat eigenlijk alleen een soort koosnaamp is. Het is eveneens van belang op te merken dat de koper van een echte tanya slechts ten dele wordt vrijgesteld van de wettelijke verboden. Bij de aankoop van een dergelijke onroerende zaak dient de Nederlandse koper maar liefst 4 gerechtigden met voorkooprecht - waaronder de Hongaarse staat - voorrang te geven.

DUS : Een door de wet genoemde uitzondering op verbod van verwerving van landbouwgrond zijn die objecten, die behoren tot het begrip „tanya” zoals dat in de vorige alinea is omschreven. Daarbuiten kunnen in de periferie objecten worden gekocht, die niet onder het begrip „landbouwgrond” vallen. Omdat de begrippen periferie en landbouwgrond elkaar grotendeels overlappen, word aan de buitenlander, die in de periferie een onroerend zaak wil kopen, voorgesteld om vóór het sluiten van een koopcontract een onafhankelijke deskundige te consulteren, die kan aangeven of de betreffende onroerende zaak in de periferie door een buitenlander gekocht kan worden of niet.

Samenvattend:Aankoop van een onroerende zaak binnen de bebouwde kom van een gemeente door buitenlandse staatsburgers is zonder problemen mogelijk en percelen grond en (woon)huizen kunnen daar zonder meer worden gekocht en volledig op Uw naam komen te staan en zónder dat er een beperking bestaat op het aantal te verwerven percelen en op de oppervlakte ervan.
 

5. De inschrijving in het kadaster.
De inschrijving van eigendomsrecht gebeurt in twee stappen.
Na het indienen van de akte bij het Landregistratie kantoor maakt het kantoor meteen een aantekening op de zijkant van het eigendomsbewijs van het object (dit heet in het Hongaars „széljegy”). Dit is nog geen inschrijving. Het is  slechts een aantekening, die wacht op verdere afhandeling, maar deze geeft wel aan, dat met betrekking tot het betreffende object onder een bepaalde zaaknummer een contract werd gesloten. Zodoende is het duidelijk voor alle andere personen dat het object reeds verkocht is. Deze aantekening heeft een bepaald hierarchisch gevolg. Alle andere juridische feiten kunnen alleen ná beschouwing van de door de aantekening aangemerkte juridische relatie worden afgehandeld.
Na het plaatsen van de aantekening dient het Landregistratiekantoor het eigendomsrecht binnen 30 dagen in te schrijven. Deze deadline kan in geval van incompleetheid van de documenten met 30 dagen worden verlengd.  Het besluit betreffende  de inschrijving  wordt – in geval van een buitenlandse koper - door het Landregistratiekantoor aan de in de procedure betrokken advocaat overhandigd.

De Hongaarse registratie van onroerende zaken
Het Hongaarse kadaster is een authentieke en moderne registratie die per woonplaats  alle gegevens van alle onroerende zaken  van het land bevat inclusief de tot de onroerende zaak behorende rechten en (vanuit juridisch oogpunt) belangrijke feiten. De kadastrale registratie bevat verder de persoonlijke gegevens en de adressen van de ingeschreven personen.
De Hongaarse  registratie van onroerende zaken is een authentieke registratie hetgeen betekent dat de registratie de ingeschreven rechten en juridische feiten onvervalst weergeeft. Zodra een recht is ingeschreven of een juridische feit daarin is aangetekend, kan niemand het bestaan daarvan ontkennen.
Men dient er derhalve op te zijn bedacht dat indien men zich goedgelovig en voor een tegenprestatie  op een object een recht verschaft alleen  beroep kan worden gedaan  op dit recht als dit  is ingeschreven.
De Hongaarse vastgoedregistratie is volledig up-to-date en openbaar. De daar geregistreerde gegevens kunnen door een ieder worden ingezien. De meeste advocatenkantoren hebben een directe elektronische verbinding met de Landregistratiekantoren, waardoor de eigendomsbewijzen online kunnen worden gedownload.
De twee belangrijkste documenten van de vastgoedregistratie zijn het eigendomsbewijs en de landkaart.
Het eigendomsbewijs bestaat uit drie delen. Het eerste deel bevat de gegevens van  de onroerende zaak, het tweede deel bevat de gegevens van de eigena(a)r(en) en het derde deel bevat de eventuele lasten van het object.
De landkaart bevat de begrenzing van het object, waarmee het object van de andere objecten kan worden afgezonderd.
 

6. Huidige wettelijke stand van zaken t.a.v. de aankoop van agrarische grond door niet-Hongaren.

Aankoop van agrarische grond
Tijdens de val van het communistisch–socialistisch regime was de „Wet aangaande grond 1987 jaar I”  belangrijk, welke inhield dat onroerend goed (hier wordt bedoeld landbouwgrond) bij de staat, bonden, andere rechtspersonen of natuurlijke personen in eigendom kan zijn.
Deze wet gaf natuurlijke personen en door natuurlijke personen in bezit hebbende ondernemingen toestemming landbouwgrond in eigendom te hebben. De over de ondernemingen handelende (en thans al niet meer geldende) 1988 jr. VI Wet, werd niet lang na de Wet aangaande grond geschreven en gaf de basis aan het ondernemingsrecht dat tot de dag van vandaag geldend is.
De Wet aangaande grond 1987 jr. I bood de desbetreffende juridische mogelijkheden voor grondverwerving.  De besluiten in de over de ondernemingen gaande 1988 VI. Wet gaven ondernemingen de mogelijkheid om Hongaarse landbouwgrond in eigendom te verkrijgen.
In dit tijdperk hadden de ondernemingen geen juridische oftewel wettelijke regelgeving waarin een maximum aan eigendom werd gesteld. Er werd dus nergens aangegeven hoeveel landbouwgrond een onderneming in eigendom mocht hebben.
Ondernemingen  die  in deze periode zijn opgericht zijn tot op de dag van vandaag actief in de Hongaarse landbouw en door de aandelen van zo’n onderneming te kopen  kan ook  iemand met een andere dan de Hongaarse nationaliteit legaal eigenaar worden van landbouwgrond in Hongarije.
Een groot voordeel van het verkrijgen van eigendom door middel van aandelen van een onderneming is, dat over het aangeschafte vermogen geen ’vermogenslége’ betaald hoeft te worden.

Daarnaast gelden  bij koop van een onderneming de door de Wetten aangaande Landbouwgrond Tv. aangegeven voorkooprechten niet; deze gelden alleen bij aanschaf van landbouwgrond, dus niet bij de verwerving van  aandelen van een onderneming.
De Wet aangaande landbouwgrond 1994 jr LV, heeft grote veranderingen met zich meegebracht en is nog steeds van belang voor de verkrijging van landbouwgrond.
De grootste verandering is dat vanaf  het moment van inwerkingtreding van de Wet, te weten  27 juli 1994,  buitenlandse natuurlijke personen  en  rechtspersonen geen landbouwgrond in eigendom kunnen krijgen.
Natuurlijk heeft de wet, om te kunnen voldoen aan de criteria van een rechtsstaat, geen terugwerkende kracht. De verbodsregels gelden niet voor ondernemingen die eerder landbouwgrond in eigendom hebben verkregen. De Wet sluit echter alle verdere rechtswijzigingen  uit en daarmee wordt “ruil” ook uitgesloten als een rechtsgeldige wijze van eigendomsverwerving door rechtspersonen. Bestaande eigendommen kunnen derhalve op geen enkele wijze worden uitgebreid.

Na inwerkingtreding van de Wet aangaande landbouwgrond 1994 jr LV op 27 juli 1994 geldt voor buitenlanders en rechtspersonen met betrekking tot  Hongaars landbouwgrond de volgende situatie:
- de ondernemingen die vóór 27 juli 1994 landbouwgrond hebben gekocht  blijven verder eigenaar van de landbouwgronden die zijn aangeschaft vóór de inwerkingtreding van de wet. De ondernemingen kunnen op geen enkele manier de eigendom verkrijgen  van verdere landbouwgronden.
- In de periode tussen 27 juli 1994 en 1 mei 2004 konden alleen Hongaarse staatsburgers Hongaars landbouwgrond in eigendom verkrijgen. Het maximaal in eigendom te verkrijgen areaal bedroeg per persoon 300 Ha of 6000 „goudenkroon”. Een verdere begrenzingen in het te verwerven areaal was dat de natuurlijke persoon en zijn daarmee gelieerde personen in totaal niet meer dan 1/4e deel of 1000 Ha landbouwgrond van het dorp in eigendom mochten hebben.
- Na 1 mei 2004  kunnen buitenlandse  staatsburgers, die zelfstandig ondernemer zijn in de landbouw en landbouwwerkzaamheden in Hongarije willen uitvoeren en minimaal 3 jaar aaneengesloten in Hongarije wonen en landbouwwerkzaamheden verrichten, landbouwgrond kopen. Bij de aansluiting van Hongarije bij de Europese Unie, kreeg Hongarije 7 jaar uitstel om de landbouwgrondmarkt te liberaliseren. De Hongaarse Staat mag het verbod van aanschaf van landbouwgrond door buitenlandse staatsburgers na deze 7 jaar nog eens met 3 jaar verlengen. Dit betekent dat de vroegste datum voor de liberalisatie van de Hongaarse landbouwgrondmarkt  01-05-2011 zal zijn en de uiterste datum 01-05-2014 kan zijn.

Samenvattend kan een buitenlandse staatsburger legaal op twee verschillende manieren aan landbouwgrond komen in Hongarije:
- Aankoop van de aandelen van een onderneming die vóór 27 juli 1994 landbouwgrond heeft verworven.
- In Hongarije wonen gedurende voormelde periode van 3 jaar en daarin als zelfstandig ondernemende landbouwer werkzaam zijn.

7. Hongaars erfrecht en in het kort.

Een basisregel van het erfrecht is, dat inzake een nalatenschap van een onroerende zaak in Hongarije uitsluitend een Hongaarse notaris gerechtigd is om de nalatenschap af  te wikkelen, wiens bevoegdheid door de ligging van de  onroerende zaak wordt bepaald.
In geval van buitenlandse eigenaren ontstaat een eigenaardige botsing tussen rechten. Stel er is sprake van een Hongaarse onroerende zaak en een buitenlandse ( Nederlandse of Belgische) eigenaar. Er rijst dan de vraag welke recht – het Hongaarse recht op grond van de ligging van de onroerende zaak of het nationale recht van de overledene – richtgevend is voor de afwikkeling van de nalatenschap procedure.
De hoofdregel is dat indien de erflater geen testament had op in Hongarije liggende onroerende zaken de Hongaarse notaris de nalatenschapprocedure volgens het Hongaarse erfrecht afwikkelt en de nalatenschap wordt volgens het Hongaarse recht aan de erfgenaam overhandigd.
Volgens het Hongaarse erfrecht zijn de erfgenamen in de eerste rij de afstammelingen van de erflater en de echtgeno(o)t(e) krijgt het levenslange recht van vruchtgebruik. Indien er geen afstammelingen zijn, dan is de echtgeno(o)t(e) de erfgenaam. Als er geen echtgenoot is achtergebleven dan worden de verwanten in de opgaande lijn de erfgenamen.
Indien de erflater wel een testament heeft opgemaakt is de situatie  ingewikkelder. In dat geval wordt de nalatenschapsprocedure op grond van het privaatrecht van de erflater afgewikkeld alsmede de nalatenschap aan de erfgenamen overhandigd.
Dat betekent dat in geval van een geldig testament het privaatrecht van de erflater sterker is dan het Hongaarse erfrecht maar is eveneens de Hongaarse notaris uitsluitend bevoegd om de nalatenschapprocedure af te wikkelen op grond van het buitenlandse testament en om de verklaring van erfrecht af te geven.
Indien de nalatenschap uit roerende goederen bestaat mag de nalatenschapprocedure door zowel de Nederlandse als door de Hongaarse notaris worden afgehandeld.
 De erfgenamen dienen over het vermogen dat ze krachtens erfrecht hebben verkregen successierecht te betalen.
De hoogte van het verschuldigde successierecht is afhankelijk van enerzijds het soort vermogen en anderzijds van de graad van verwantschap tot de erflater.
Zoals de toegevoegde tabel laat zien is het successierecht voordeliger indien een woonobject vererft, net zoals dat het geval is bij de overdrachtsbelasting.

Successierecht 

Erfgenamen Successierechten algemeen Successierecht bij woonobjecten
 
I. Kinderen, echtgeno(o)t(e), ouders, of kleinkinderen zonder ouders, die door de erflater in zijn huishouding werden onderhouden (adoptie-, stief- en pleegkinderen worden hetzelfde behandeld als eigen kinderen. De adoptie- of pleegouders worden hetzelfde behandeld als de echte ouders.) Tot 18 miljoen forint 11%, boven 18 miljoen forint  tot 35 miljoen forint 15% en boven 35 miljoen forint 21% Tot 18 miljoen forint 2,5%, boven 18 miljoen forint tot 35 miljoen forint 6% en boven 35 miljoen forint 11%
II. Kleinkinderen, grootouders, broers en zusters van de erflater, die NIET tot groep I. behoren. Tot 18 miljoen forint 15%, boven 18 miljoen forint  tot 35 miljoen forint 21% en boven 35 miljoen forint 30% Tot 18 miljoen forint 6%, boven 18 miljoen forint tot 35 miljoen forint 8% en boven 35 miljoen forint 15%
III. Alle overige erfgenamen Tot 18 miljoen forint 21%, boven 18 miljoen forint  tot 35 miljoen forint 30% en boven 35 miljoen forint 40% Tot 18 miljoen forint 8%, boven 18 miljoen forint  tot 35 miljoen forint 12% en boven 35 miljoen forint 21%

 

8. Een en ander t.a.v. belastingheffing.

Bij het verkrijgen van eigendom van onroerende zaken dient men overdrachtsbelasting te betalen. Deze heffing bedraagt 4 %.
Deze 4% wordt berekend over de eerste 1 Miljard HUF van de marktwaarde van het betrefende onroerend goed. Indien de marktwaarde deze 1 Miljard HUF overstijgt dan wordt over de meerwaarde 2% berekend, dit met een maximum van HUF 200 Miljoen.
De omvang van de heffing is gunstiger bij het verwerven van onroerende zaken bestemd voor woondoeleinden: huizen en woningen. Tot 4 miljoen forint marktwaarde betaalt men slechts 2 % (80.000 forint). Over de restwaarde dient men 4% te betalen.
Betreffende de overdrachtsbelasting is het zaak om de in de koopprocedure betrokken advocaat of makelaar te consulteren , omdat de wet een aantal kortingen en ontheffingen bevat zoals onder meer:
 - het aanschaffen van een bouwkavel is heffingvrij mits de koper op deze kavel een woonhuis laat bouwen binnen 4 jaar na het indienen van het koopcontract (voor de vaststelling van de overdrachtsbelasting) en de netto oppervlakte van de woning minstens 10% bedraagt van de in het ruimtelijk ordeningsplan bepaalde maximale bebouwingsgraad;
- de nieuwe eigenaar jonger dan 35 jaar geniet een korting bij de verwerving van zijn (aandeel in de) eerste woning van maximaal 50%, maar hoogstens 40.000 forint indien de marktwaarde van de hele eigendom onder de 8 miljoen forint ligt;
- ingeval van koop van een woonobject door een particulier die zijn andere woonobject vóór  of binnen één jaar ná deze koop heeft verkocht, wordt de heffing berekend over het verschil tussen het gekochte en verkochte woonobject.

De aanslag van de overdrachtsbelasting wordt door de Hongaarse belastingdienst (APEH) bepaald. De buitenlandse staatsburger, die het onroerend goed heeft gekocht, krijgt eerst een belastingnummer alsmede een belastingkaart (waarop dit nummer geregistreerd is) binnen 3-6 maanden na de koop van het lokale belastingkantoor, dat de aanslag overdrachtsbelasting binnen 3-6 maanden daarna aan de eigenaar zal versturen.


Wijzigingen inzake de berekening van de winstbelasting over het overgedragen (verkocht, geschonken) onroerend goed vanaf 01.01.2008.
De wijziging van de belastingwetgeving  beperkt zich overigens tot het door het kadaster als woonobject (huis of woning) geregistreerd onroerend goed. De oorspronkelijke regeling blijft ongewijzigd inzake het overige onroerend goed (land, bouwkavel, bedrijfsonroerend goed en onroerend goed, dat in het kadaster als vakantiehuis is genoemd, e.d.)
De berekeningswijze van de winst bij deze twee soorten onroerend goed is gewijzigd.  
Ongewijzigd mogen uit deze winst afgetrokken worden:
-  het bedrag dat gemoeid is met het aanschaffen van dit onroerend goed;
- de met BTW bonnen aantoonbare,  waarde verhogende investeringen op het onroerend goed
   (dus niet de kosten van onderhoud)
- de kosten van de overdracht ( advocaat- of notariskosten.
Eveneens is ongewijzigd gebleven de winstbelasting (25%) .
Een positieve verandering is de “amortisatie” van de winst: als het onroerend goed na vijf jaar van de aanschaf wordt verkocht, is de winst belastingvrij.

De berekening van het belastbare inkomen van het verkochte object binnen vijf jaar na aanschaf is als volgt:
- in het  jaar van de verkoop en het eerste jaar daarna is 100 % van het berekende inkomen
- 90 % in het tweede jaar
- 60 % in het derde jaar
- 30% in het vierde jaar
- 0% in het vijfde en alle nakomende jaren.

Gelijktijdig wordt helaas de belastingkorting in geval van herinvestering in onroerend goed afgeschaft. Dat wil zeggen, dat indien de eigenaar binnen vijf jaar zijn onroerend goed verkoopt, hij over de op bovengenoemde wijze berekende winst, de 25% belasting altijd dient te betalen – ook als hij het bedrag weer in onroerend goed gaat investeren.
Het is wel mogelijk een aanvraag in te dienen bij de belastingdienst, op grond van persoonlijke omstandigheden (nadelige sociale- of vermogenspositie),  ten behoeve van kwijtschelding of verlaging van de belasting.
Er is een uitzondering op deze regel: indien de eigenaar de winst voor een plaats in een (in elk EU lidstaat staand) bejaardentehuis voor hem zelf, of voor een nabij staand familielid of levenspartner wenst te herinvesteren. De eigenaar heeft recht op dit voordeel binnen twee jaar na de overdracht van het verkochte onroerend goed.
De winstbelasting over onroerend goed betreft ook een andere verandering in de wetgeving. De BTW (Áfa) wet introduceert vanaf 01.01.2008. het begrip: “veelvuldige onroerend goed verkoop”. Dit heeft als gevolg, dat ook een privépersoon onder de BTW wet kan vallen, indien hij meer dan 4 (in de wet omschreven soort), of meer onroerend goed verkoopt in één belastingjaar.
Dit betreft de volgende onroerend goed soorten:
- bouwkavels en alle onroerend goed in de bouwfase (voor het uitgeven van de bewoonbaarheidverklaring),
- net gebouwd onroerend goed, waarvoor de eerste bewoonbaarheid verklaring reeds is uitgegeven, binnen 2 jaar van het verkopen van het onroerend goed en de datum van de rechtskracht van de bewoonbaarheidverklaring. Dat wil zeggen, dat een privé persoon 20% BTW dient te betalen in geval van verkoop van bovenstaande soort onroerend goed. Gelijktijdig mogen uit het belastbare inkomen de met de BTW bonnen aantoonbare kosten worden afgetrokken.

Bij overlijden bedragen de successierechten op woonhuizen 2,5%, op andere onroerende goederen 11% van de waarde. De percentages worden hoger naarmate de graad van bloedverwantschap lager wordt.

9. Hongarije en de Europese Unie.
 De toetreding van Hongarije tot de Europese Unie heeft geen relevante wijziging gebracht in dit rechtsgebied, met uitzondering van twee punten. De eerste wijziging was dat het voor buitenlandse particulieren  - gelet op de toetreding –  mogelijk werd dat zij onder dezelfde voorwaarden als voor Hongaarse staatsburgers gelden, landbouwgrond kunnen kopen. De tweede verandering is dat staatsburgers van de Europese Unie vanaf  het moment van toetreding van Hongarije tot de Unie het eigendomrecht konden verkrijgen over onroerende zaken die op beschermd natuurgebied liggen, maar niet als landbouwgrond  kwalificeren.

Met ingang van 01.05.2009 is de verplichte toestemming voor aankoop van onroerende zaken  door buitenlanders  opgeheven. Zodoende  kunnen  staatsburgers van de Europese Unie alsmede de in deze landen ingeschreven juridische rechtspersonen onder dezelfde voorwaarden als voor Hongaarse staatsburgers gelden onroerende zaken ( met uitzondering van landbouwgrond!)  kopen.

Dit waren slechts een paar van de belangrijkste informaties die voor een potentiële onroerend goed koper in Hongarije interessant kunnen zijn. Ik wil echter onze website-bezoekers niet lastigvallen met het meer dan 5000 bladzijden lange Hongaarse EU-aansluitingsverdrag.
Voor verdere vragen en/of interesse verwijs ik U graag door naar de Nederlandse MAHOG Kft-direkteur te ’s-Gravenhage.

10. Veel gehoorde / gelezen onjuiste beweringen + eventuele valkuilen.
“In Hongarije mag men niet meer dan 6000 m2 grond kopen”.
Dit is niet juist.In het binnengebied kan men onbeperkt kopen. De beperking geldt alleen voor het buitengebied en dan nog alleen bij kadastertechnische tanya’s. Dat laatste vormt in wezen slechts een uitzondering op het algemene verbod tot kopen van landbouwgrond.
 “Er bestaan verschillende constructiemogelijkheden waarmee men toch landbouwgrond kan kopen”.
 Dat is niet waar. Alle zogenaamde constructies zijn erg riskant. Als er iets misgaat heeft de buitenlandse koper geen enkele rechtszekerheid. De meest voorkomende vergissing is, dat men voorstelt dat de Hongaar de bezitter blijft en dat de Nederlander het vruchtgebruik ervan krijgt. Echter, buitenlanders kunnen geen vruchtgebruik op landbouwgrond krijgen. En als men ervan uitgaat dat de Nederlander koopt op naam van een Hongaarse staatsburger, of dit toch, indien dat mogelijk zou zijn op zijn eigen naam doet, geldt er opnieuw een waarschuwing: er zijn in de wet maar liefst 7 voorkoopgerechtigden ingebouwd – waaronder de Hongaarse staat -  en als de voorkoopgerechtigde gebruik maakt van dit recht, dan is het grondstuk verloren. Schenking ervan is verboden!
 “Hongarije is sinds 1 mei 2004 lid van de EU en dus zijn alle beperkingen verdwenen”
 Dat is niet waar. Deze worden stapsgewijs afgebouwd en in het ergste geval blijft het verbod op aankoop van landbouwgrond nog tot 2014 gehandhaafd.
 “Iedere huisverkoper is makelaar”
 Dat is niet waar. Makelaar is in Hongarije geen vrij beroep. Men moet hiervoor examens afleggen en gediplomeerd zijn; bovendien officieel als makelaar geregistreerd staan. Degenen die hieraan niet voldoen, werken illegaal!
“Als ik mijn woonhuis niet permanent gebruik, moet ik 10% kadaster inschrijvingskosten betalen”  
Dat is onjuist.  Van belang is onder welke hoedanigheid het huis in het kadaster staat inschreven, niet hoe het wordt bewoond. Dus ook als men 2 jaar lang in het woonhuis niet verschijnt, hoeft men toch maar 2% betalen.
“Etnische verschillen in Hongarije”.
Er bestaan in Hongarije geen gebieden waar men bang moet zijn. Of een gebied, waar een grotere concentratie aan minderheden (lees zigeuners) zou zijn, dan elders in Hongarije. Vooral als zo’n waarschuwing  komt van een zogenaamde “Makelaar” moet men meer aan valse concurrentie denken dan aan het feit, dat men de waarheid spreekt.

Men schuwt het zelfs soms niet om bepaalde gebieden aan te merken als zijnde vol bodemverontreiniging. Ook dit is aantoonbaar op leugens gebaseerd. Nogmaals: komt en overtuigt Uzelf – alleen U bent immers volkomen objectief !!!
“Grotere armoede in bepaalde regio’s”
Ik kan U alleen weer op bovenstaande wijzen: Ervaart U zelf hoe de verschillende gebieden van Hongarije zijn en laat U niet verkeerd voorlichten!
“Mahog Kft. koopt tevoren alle huizen zelf op” Niet waar: Mahog Kft. heeft geen enkel huis in eigendom.
“U dient voor de ondertekening van de koopakte altijd persoonlijk naar Hongarije te komen”.
Niet nodig – er zijn diverse mogelijkheden om U middels een machtiging te laten vertegenwoordigen bij de hele aankoop van Uw huis te Hongarije.

Hier volgen tevens wat valkuilen, waarvoor men dient te waken:
Valkuil 1:  n.a.v. de geweldige samenwerkingsverbanden die er soms bestaan tussen een Nederlandse handelaar in huizen (zonder Hongaars makelaars diploma) en een of meerdere Hongaarse makelaars, alsook een samenwerking met een Hongaarse advocaat. (klik hier voor de uitleg van deze valkuil).
Valkuil 2: “Koop niet bij een makelaar, want die zijn te duur. Men kan beter/goedkoper terecht bij b.v.:”een vriendelijke Hongaarse buurman/vrouw”.
Helaas kost de bemiddeling via een makelaar inderdaad geld. Hij heeft een firma, een kantoor, personele kosten en advertentie/telefoon/benzine/auto etc. kosten. Verder betaalt hij belasting aan de Hongaarse overheid. Maar zelfs in Nederland – waar men de taal spreekt en de regels en wetten (beter) kent, wordt 95% van de huizen via een makelaar ge(ver)kocht. Het risico dat er iets mis gaat lijkt mij in het buitenland toch echt groter. De keuze is aan U !
Valkuil 3: Het is mij gebleken, dat er nieuwkomers zijn op de onroerend goed markt, die op hun prachtige website een (soms flink) deel van mijn “regels en wetten” hebben overgenomen. Natuurlijk niet woord voor woord, maar ze hebben gewoon een paar woorden in de zinnen veranderd, zodat het copyright niet meer van toepassing is.

Waarschuwing dus: Het getuigt van erg weinig eigen kennis van zaken als men de knowhow van een ander nodig heeft om indruk te maken. Dit kennelijk gebrek aan eigen kennis maakt geen betrouwbare indruk. Aan de andere kant voelen wij ons gevleid en het is natuurlijk altijd nog beter, dan dat er kletspraat wordt verkocht (wat ook nogal eens voorkomt). 

Pécs,  
© Dr. Csaba Rumi, 
Gespecialiseerd onroerend goed Vakjurist
Gediplomeerd makelaar
Juridisch directeur MAHOG Kft

Vorige


U kunt een e-mailbericht met vragen of opmerkingen over deze website verzenden aan info@mahogkft.com.
Laatst bijgewerkt: 08-04-2010
Ontwerp: Rien Lips